La question pourrait se tourner aussi de la façon suivante : "Préférez vous vous construire un capital propre ou bien engraisser un propriétaire bailleur ?" comme le dit Arnaud sur leblogfiance.
On dit souvent que si l'on compte démémager sous 3 à 5 ans, il vaut mieux louer.
J'ai donc voulu savoir pourquoi. Voici ci-dessous une tentative d'explication :
SIMULATION SUR 5 ANS
Coût de la location :
Durée : 5 ans
Loyer mensuel : 800€
800x12x5 = 48 000€
Cout d'un achat :
Valeur du bien : 250 000€
Montant emprunté : 200 000€
Mensualité de 1 175€
Durée : 20 ans
Taux : 3.65% assurance comprise
Coût total du crédit : 82 094€
Cout du crédit sur 5 ans : 32 800€
Frais d'agence de 4% : 10 000€
Frais de notaire : 15 000€
Pour les charges divers du propriétaire (travaux, réfection, partie commune, impots, taxe, ravalement...) prévoir 20% des mensualités soit 14 100€ sur 5 ans
Si je revend au même prix d'achat au bout de 5 ans, mon bien immobiler m'aura quand même couté
Cout du crédit sur 5 ans + Frais d'agence de 4% + Frais de notaire + charges divers du propriétaire
soit 32 800€ + 10 000€ + 15 000€ + 14 100 = 71 900€
Conclusion sur 5 ans : - 23 900€
Cout location - Cout achat
soit 48 000 - 71 900 = - 23 900
Je perds donc 24 000€ à achter sur une durée de 5 ans.
SIMULATION SUR 15 ANS
Coût de la location :
Durée : 15 ans
Loyer mensuel : 900€ (j'ai augmenté le loyer de 100€ en 15 ans)
900x12x15 = 162 000€
Cout de l'achat
Valeur du bien : 250 000€
Montant emprunté : 200 000€
Durée : 20 ans
Taux : 3.65% assurance comprise
Coût total du crédit : 82 094€
Cout du crédit sur 15 ans : 74 810€
Mensualité de 1 175€
Frais d'agence de 4% : 10 000€
Frais de notaire : 15 000€
Pour les charges divers du propriétaire (travaux, réfection, partie commune, impots, taxe, ravalement...) prévoir 20% des mensualités soit 42 300€ sur 15 ans
Si je revend au même prix d'achat au bout de 15 ans, mon bien immobiler m'aura couté
Cout du crédit sur 15 ans + Frais d'agence de 4% + Frais de notaire + charges divers du propriétaire
soit 74 810€ + 10 000€ + 15 000 + 42 300 = 142 110€
Conclusion sur 15 ans : + 20 000€
cout location - cout achat soit 162 000 - 142 110 = 19 890
Je gagne donc presque 20 000€ à achter sur une durée de 15 ans.
Voici ci-dessous un tableau qui récapitule ces calculs :
Cependant, ce tableau est potentielement faux car il ne tient pas compte de la plus-value possible que vous pourrez réaliser lors de la vente.
Imaginons en effet que votre bien prenne 5% tous les 10 ans, ce qui n'est pas énorme vu ce qu'il c'est passsé ces dernières années. Voici donc un tableau plus réaliste de vos avantages :
Téléchargez ici mon tableau avec ces calculs sous Excel
Au delà des ces calculs purement financier, il y a le plaisir d'être vraiment "chez soi" lorsque l'on est propriétaire.
En achetant, on prévoit aussi ses vieux jours puisque lorsque votre crédit sera terminé vous serez très content de ne plus avoir à payer pour vous loger. Votre pouvoir d'achat en sera donc nettement amélioré, ce qui n'est pas dérisoire lorsque l'on voit ce que vont devenir nos retraites.
MISE A JOUR 2 novembre 2010
Suite à vos commentaires forts judicieux, je mets donc à jour cette note avec un complément de calcules. En effet, les chiffres de plus-values à la revente ci-dessus sont à revoir puisqu'ils ne tiennent pas compte des économies réalisées si on reste locataire.
On voit donc dans ce tableau que l'on peut faire plus d'économie lorsque l'on est locataire que lorsque l'on est propriétaire. Cependant, ces chiffres sont théoriques car dans la pratique, il est difficile de ne pas dépenser cet argent qui nous brule un peu les doigts et de restreindre son niveau de vie juste pour faire des économies.
De plus, cette économie est a relativiser car on arrive au bout de 20 ans d'économie partiquement au même montant que la valeur de notre achat.
Je rejoins donc l'analyse de Corentin qui nous dit : "acheter c'est une épargne obligatoire".
On peut donc conclure en disant que le fait d'acheter ne porte vraiment ces fruits que lorsque l'on a terminé le reboursement de son prêt. C'est un peu une évidence mais on se retrouve alors à ne plus payer de mensualité et à la tête d'un capital potentiel (un bien immobilier pouvant être revendu avec une plus-value). Celui qui est en location continuera alors à payer son loyer sans avoir de bien à rendre.
CONCLUSION
Une gestion purement financière consisterait à trouver une location pas trop chère pendant 20ans et d'économiser la différence par rapport à un achat (ce qui implique de restreindre son train de vie en vue d'un achat dans 20 ans puis d'acheter avec un énorme apport sa résidence principale (presque cash).
Cependant, cette solution étant peu réaliste, l'achat est une bonne option pour assurer ses vieux jours et ne plus avoir à sortir un loyer mensuel. Mais attention, l'achat nécessite de rester un minimum de 5 ans dans sa maison sinon, la location est plus interessante.
De plus, il est vital d'essayer d'avoir un maximum d'apport afin de réduire au maxium la durée de son crédit.
Nous allons voir dans les prochains articles de ce blog comment faire.
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N'hésitez pas à compléter cette discussion ou à réagir en laissant un commentaire !
SOURCE : J'ai réalisé le calcul du cout du crédit gràce à la calculette en ligne du site site cyberpret.com.
Le site combiencoutemoncredit.com vous permet aussi de faire une simulation entre une location et un achat.
Tu ne prends pas en compte que le locataire, qui met de coté la différence entre mensualité de location et mensualité d'achat, gagne de l'argent en le plaçant sur des comptes d'épargne. Je ne m'amuserais pas à faire le calcul, mais bon tes calculs sont faux du coup ;)
Après d'une certaine façon, l'achat est une épargne "forcée", au contraire de l'épargne que le locataire peut faire ou ne pas faire...
Rédigé par : corentin | 22/10/2010 à 19:46
Pourquoi ne pas avoir tenu compte du restant du coût du crédit?
- après 5 ans, reste dû : 82094 - 32800 = 50 000 environ
- après 15 ans, reste dû : 82 094 - 74 810 = 7200 environ
Votre calcul est donc trop optimiste
Quant à la remarque de Corentin, l'intéret à 3 % sur l'économie (1175-900)x12 pendant 15 ans rapporte 1900 euros environ. soit en moyenne 10 euros/ mois, ce qui malheureusement est négligeable devant l'approximation de tous ces calculs et devant le loyer ou le remboursement mensuel de l'emprunt.
D’autre part l’estimation de la plus-value à 0,5% annuel est pessimiste. Le coût de l’immobilier bien placé croit au moins autant que l’inflation (2% par an)
Rédigé par : florence | 24/10/2010 à 17:27
Concernant la plus-value je serais plus modéré sur l'évolution du marché.
Mais pour l'épargne oui les intérêts ne sont pas lourds, mais dans le cas d'une revente à 15 ans, avec donc une différence location/achat à 32500€ en faveur de l'achat, on doit prendre en compte les 62000€ d'épargne lors de la location.
On doit même prendre plus, car dans ce cas précis on a 50000€ d'apport lors de l'achat. On a donc 140000€ d'épargne lorsqu'on loue.
Ça change pas mal les données du coup...
Après sur une longue durée (+ de 15 ans) l'achat est intéressant.
Mais aujourd'hui il devient de plus en plus difficile d'arriver à raisonner sur de si longues échéances.
Bref acheter pour des raisons strictement monétaires est très largement discutable vu le prix de l'immobilier actuel.
Par contre des critères humains et/ou de qualité de vie sont à prendre en compte.
Rédigé par : corentin | 25/10/2010 à 12:53
Je suis d'accord.
Florence
Rédigé par : florence | 27/10/2010 à 11:52
Très semblable à votre article, très J'espère que vous faire mieux!
Rédigé par : coach outlet | 17/11/2010 à 04:34